عقد الإيجار .. جدلية مستمرة في الأردن 

خبرني - يُعد عقد الإيجار من أبرز العقود في الحياة اليومية، نظرًا لارتباطه المباشر بحاجات الأفراد الأساسية من سكن وعمل واستثمار. وفي الأردن، لم يقتصر تنظيم الإيجار على القانون المدني لسنة 1976، بل خصّه المشرّع بقانون مستقل هو قانون المالكين والمستأجرين الذي شهد تعديلات متكررة لمواكبة التحولات الاقتصادية والاجتماعية.
هذا التداخل التشريعي أثار جدلية قانونية جوهرية: متى يُطبَّق القانون المدني العام ومتى يُقدّم القانون الخاص؟ وكيف يمكن التوفيق بين حرية التعاقد وحماية العدالة الاجتماعية وحق الملكية؟

أولًا: الإطار القانوني في القانون المدني الأردني
1. تعريف الإيجار (م658)

تنص المادة (658) على أن الإيجار هو "تمليك منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة معلومة".
العقد يقوم على ثلاثة أعمدة أساسية: المنفعة – الأجرة – المدة، مما يمنح الأطراف حرية واسعة في تحديد شروطه.

2. المدة وتجديد العقد

المادة 671: الحد الأقصى للمدة 30 سنة.
المادة 670: إذا لم تحدد مدة الإيجار، يعتبر العقد قائمًا وفق وحدة زمنية مرتبطة بالأجرة (شهرية/سنوية)، ويتجدد تلقائيًا ما لم ينهه أحد الطرفين.

المادة 674: امتداد العقد عند الضرورة الملحة بعد انتهاء مدته، مع دفع أجر المثل.

أمثلة تطبيقية
استئجار شقة بأجرة شهرية دون تحديد مدة: عقد قائم لشهر واحد ويتجدد تلقائيًا.

استئجار أرض زراعية بأجرة سنوية دون تحديد مدة: عقد قائم لسنة واحدة ويتجدد سنة فسنة.

3. أحكام خاصة
المدة القصوى لعقود الوقف واليتيم لا تتجاوز ثلاث سنوات إلا بإذن المحكمة (المواد 672–673).

بدل الإيجار قد يكون عينًا أو دينًا أو منفعة، وإذا كان مجهولًا يقدَّر بأجر المثل (المادة 664).

> تحليل: القانون المدني يعكس فلسفة حرية الإرادة مع تدخل محدود لحماية فئات معينة.

ثانيًا: عقد الإيجار وفق قانون المالكين والمستأجرين

1. الطبيعة الخاصة للقانون
يهدف القانون إلى تحقيق التوازن بين المالك والمستأجر في ظل علاقة غالبًا غير متكافئة، وضبط الحقوق والالتزامات لضمان الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي.

2. المدة وآثارها

العقود قبل 31/8/2000: يحق للمستأجر الاستمرار وفق العقد، مع إضافة زيادة نسبية عادلة تحددها قرارات مجلس الوزراء (المادة 5/أ/2).
العقود بعد 31/8/2000: تحكمها شروط العقد، والتجديد التلقائي لمرة واحدة إلا إذا أبلغ المستأجر بعدم رغبته في التجديد (المادة 5/ب).

3. إعادة النظر في بدل الإيجار

المادة 16: إعادة النظر في بدل الإيجار تتم كل خمس سنوات لضمان العدالة والسلم الاجتماعي.
يتم احتساب الزيادات وفق النظام الصادر بمقتضى القانون بما يوازن بين حماية المستأجر وحق المالك في أجر عادل.

4. أسباب الإخلاء
حدد القانون حالات موضوعية للإخلاء، أبرزها:

التخلف عن دفع بدل الإيجار أو الخدمات المشتركة رغم الإنذار.
تأجير العقار للغير دون موافقة المالك.

ترك العقار بلا إشغال لفترة طويلة دون سبب مشروع.
استخدام العقار لغايات غير مشروعة أو مخالفة العقد.
إلحاق الضرر بالعقار أو المرافق المشتركة.

5. الإطار القضائي
أكدت محكمة التمييز الأردنية تطبيق هذه المواد في أحكام عديدة، مثل:

الحكم رقم 6990/2023

الحكم رقم 5596/2023

الحكم رقم 8060/2023

> تحليل: القانون الخاص يقيّد القانون المدني العام لتحقيق التوازن الاجتماعي والاقتصادي وحماية الملكية وحقوق المستأجر.

ثالثًا: إجراءات الإخلاء أو استرداد العقار المادة 19

1. الإجراء الأول: إخطار المستأجر

يجوز للمالك، وفق عقد إيجار خطي، إخطار المستأجر بوجوب الإخلاء أو رد المأجور عند انتهاء مدة العقد أو وفق شروط المادة (5/ب).

إذا امتنع المستأجر عن إعادة العقار خلال عشرة أيام من تاريخ التبليغ أو انتهاء العقد، يُعتبر ذلك سببًا مشروعًا للمالك لتقديم طلب إلى قاضي الأمور المستعجلة لاستصدار قرار بالإخلاء أو الاسترداد.

للقاضي أو المنتدب إجراء الكشف لإثبات واقع العقار عند الضرورة.

2. القرار المستعجل كوسيلة تنفيذية
القرار المستعجل بقبول طلب الإخلاء يُعتبر سندًا تنفيذيا قابلاً للتنفيذ كحكم قضائي إذا تحققت الشروط التالية:

1. مرور عشرة أيام من تبليغ القرار دون الطعن فيه أو تأييد محكمة الاستئناف للقرار في حالة الطعن.

2. تقديم المالك (غير المؤسسات العامة أو البنوك) كفالة عدلية أو مصرفية لتغطية أي ضرر يلحق بالمستأجر إذا تبين عدم صحة طلبه.
على الرغم من ذلك، لا يلزم المالك إقامة دعوى موضوعية للقرار المستعجل، كما يظل حق أي طرف في رفع دعوى موضوعية قائمًا وفق التشريعات النافذة.

3. إنهاء الكفالة أو إعادتها

إذا مضت ثلاثون يومًا من تاريخ تبليغ المستأجر للقرار المستعجل دون تقديم دعوى موضوعية، يتعين على قاضي الأمور المستعجلة إنهاء مفعول الكفالة العدلية أو إعادة الكفالة المصرفية إلى المالك بناء على طلبه.

4. الحالات الخاصة بالعقارات المفروشة

في حال كان العقار مفروشًا، لا يلزم توجيه الإخطار أو إجراء الكشف، ويصبح القرار المستعجل قابلاً للتنفيذ فور صدوره.

5. الإطار القضائي

أكدت محكمة التمييز الأردنية فعالية هذه الإجراءات في أحكامها، ومن أبرزها:

الحكم رقم 2165/2023

الحكم رقم 8264/2023

الحكم رقم 5486/2023

الحكم رقم 2830/2023

الحكم رقم 404/2023

> تحليل: المادة (19) توفر آلية سريعة وفعالة لاسترداد العقار مع حماية حقوق المستأجر عبر الكفالات العدلية والمصرفية، وتوازن بين حق الملكية وحق الاستقرار للمستأجر.

رابعًا: التداخل بين القانونين
القاعدة العامة: الخاص يُقدّم على العام.
أي نص صريح في قانون المالكين والمستأجرين يُطبَّق مباشرة، وإذا سكت يُرجع إلى القانون المدني.
التداخل يفرض على القاضي فهماً دقيقاً للتراتبية التشريعية وأثرها على حرية التعاقد.

المفيد..

عقد الإيجار في التشريع الأردني يجسد جدلية مستمرة بين حرية التعاقد ومتطلبات العدالة الاجتماعية:
القانون المدني: إطار عام مرن يقوم على سلطان الإرادة.
قانون المالكين والمستأجرين: تدخل خاص لضبط العلاقة وتحقيق العدالة الاجتماعية وحماية الفئات الأضعف.
إعادة النظر في بدلات الإيجار كل خمس سنوات، وحالات الإخلاء والاسترداد المحددة، تمثل أدوات ضبط قانونية واجتماعية متكاملة لضمان توازن الحقوق والواجبات بين الأطراف.
الفهم المتكامل للنصوص يقتضي قراءة مزدوجة تراعي التراتبية التشريعية ودور الدولة في حماية المصلحة العامة.